德宏州人民政府关于进一步促进全州房地产市场平稳健康可持续发展的指导意见

各县市人民政府，州直各单位：

为深入贯彻落实国务院、省政府关于坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求的要求，依据《云南省人民政府关于促进全省经济平稳健康发展的意见》（云政发﹝2015﹞25号）、《云南省人民政府办公厅关于贯彻落实国家有关部委文件精神促进房地产业平稳健康发展的通知》（云政办发﹝2015﹞25号）和《云南省人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见》（云政发〔2015〕65号）主要精神，结合德宏实际，现就进一步促进全州房地产市场平稳健康发展提出如下指导意见。

一、下放州级审批权限，节约办事成本

（一）将商品房预售许可审批、商品房预售资金使用审批、商品房现房销售备案下放至县市住房和城乡规划建设主管部门。

（二）建设项目规划行政许可严格按照《德宏州人民政府关于印发进一步加强城乡规划工作决定的通知》（德政发〔2014〕106号）规定，实行州、县限额分级审批（审查）。

（三）各级行政许可部门应严格按照国家、省明确规定的下放或委托权限，进行相应下放或委托，并做好下放或委托的衔接工作。

二、调整规费标准和收取方式，减轻企业负担

（四）新开工房地产项目，开发建设用地可按照分期分批的方式交纳土地出让金。土地出让成交后，须在10个工作日内签订《出让合同》，自《出让合同》签订之日起1个月内须缴纳出让价款50%的首付款，剩余50%的土地出让价款，允许受让人在12个月内付清。将普通住房房地产项目土地竞买保证金缴纳比例调整为不低于底价的20%，其他房地产项目竞买保证金调整为不低于底价的30%。

（五）对新开工的房地产项目，城市基础设施配套费、人防易地建设费、住房项目供配电设施工程费延迟至办理《商品房预售许可证》前收取；供水设施安装费严格执行国家定额标准，不得另行增加费用，不得以任何理由收取供水开口费；逐步加大人防易地建设费州县分配比例中对县市的倾斜力度。

（六）各级各部门要对现行收费项目进行全面清理，取缔一批国家、省已明确规定禁止收费的项目，研究减免部分标准偏高的收费项目；严禁任何单位对企业变相收费、摊派。

三、提高行政效能，促进项目落地

（七）优化行政服务

1．落实重大项目代办服务制。经项目业主自愿提出委托申请，州、县市政务服务管理局对重点房地产建设项目在委托范围内的审批服务事项提供全程代办服务。其中，投资规模在5亿元以上（含5亿元）的项目，由州政务服务管理局接受项目业主委托申请后提供代办服务，投资规模在5亿元以下的项目，由县市政务服务管理局接受项目业主委托申请后提供代办服务。

2．各县市人民政府要尽快建立完善房地产交易中心，依法规范房地产交易行为，对房地产交易有关手续实行一站式服务，为购房群众和销售企业提供优质、高效服务。

3．取消施工图审查机构数量限制，严格执行全省施工图审查机构改革关于“不同地区审查机构可以交叉承接审查业务，建设单位可自主选择本地或者外地的审查机构”的规定，分流审图“独木桥”，提高审图效率，促进项目快速落地。

（八）压缩审批时限

1．各级发改、住建、国土、环保、税务、消防、地震、气象、住房公积金等部门，要结合各自工作实际进一步压缩行政审批事项的办理时限，原则上所有审批事项均要压缩至法定时限要求的1/3以内；

2．住建部门要对建设工程质量监督注册、安全生产许可、施工许可、人防行政许可进行合并审批办理，对建设项目统一接件、同步审批、同时发证；其他部门也要在进一步减少审批环节，简化办事程序的基础上，整合行政资源，采取并联审批方式同步审批办理多项手续。

3．将住建（含规划、人防）、发改、环保、国土、消防、地震、气象等部门，以及供水、供电、供气等企业纳入规委会项目审查例会专家范围；项目规划方案一经审查通过，有关部门及企业要在3个工作日内介入行政及工程服务。

（九）精简审批程序

1．改革工程建设项目招标投标监管方式。非国有资金投资的房地产项目，可不进行招标发包，不进入有形市场开展工程交易活动；建设单位须依法将工程发包给具有相应资质等级的勘察设计、施工、监理等单位，并承担相应责任。

2．调整规划行政许可与建筑施工许可部分前置审批事项。除法律法规明文要求必须提交有关报件的项目，环境影响评价报告及批复不再作为申请办理建设用地规划许可的审批要件。除法律法规明文要求必须提交有关报件的项目，建筑设计消防审查资料、防雷装置审核文件、建筑营业税完税证明、抗震审核意见书等不再作为申请办理建筑施工许可的审批要件。

3．取消房地产开发企业、物业服务企业、房地产评估企业资质审批的注册资本审查，不再要求提供验资证明。

四、刺激市场消费，消化存量住房

（十）鼓励个人住房消费

1．各县市人民政府要在做好行政服务、落实优惠政策的基础上，积极与房地产企业沟通，以企业自愿为前提，对购买首套房及改善性住房群众、符合保障性住房条件人群、房屋被征收住户、新就业大学生等对象在销售项目正常商业优惠的基础上，再分层级给予相应优惠。有条件的县市要结合本地实际，出台鼓励住房消费的具体措施，对首次在辖区内购买普通商品住房、改善性普通住房以及全装修商品住房的，可给予适当货币补贴。

对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购房商品住房（含二手住房）的，各县市人民政府按照其退出合法宅基地的面积及以上房屋折旧，给予一次性购房奖励；对进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益不变的，给予适当的购房奖励。具体奖励标准和办法由各县市人民政府制定。

允许教师、医生等部分特定行业人员购买定向限价商品房。

2．各县市人民政府要科学把握房地产业发展的时序与节奏，坚决制止优质资源的低水平、低品质开发，适当增加高端经营性房地产开发比重，保持普通商品住房开发比例，构筑以经营性房地产为主导，居住、商业和办公地产协调发展的多元化产品体系。鼓励我州有资信实力和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作，不断提升市场竞争力。允许房地产开发企业以投资、入股或转让方式进行合作，支持房地产开发企业依托城市新区、商务中心区、城市组团、特色商业区等载体，发展旅游地产、养老地产、文化地产、商业地产、物流地产等跨界地产项目。

3．各级税务机关要不折不扣地落实国家、省出台的有关税收优惠政策，对个人购买普通住房，属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税（即减按1.5%征收契税），对个人购买90平方米以下普通住房，该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人转让自用住房5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免收个人所得税。

4．预售商品住房执行优惠政策的购房时间认定，以购房人与开发企业签订网签合同并经房屋登记部门备案时间为准；现售商品住房和二手住房执行优惠政策的购房时间认定，以产权过户后房屋登记簿记载时间为准。

（十一）加大金融支持房地产开发和个人住房消费力度

1．各商业银行要增加住房开发贷款供应，积极向上争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目市场和资质良好、诚信经营的房地产企业开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款的授信审批效率，及时发放达到条件的开发贷款，增加房地产市场供应。对棚户区改造项目和144平方米以下的普通商品房项目，项目最低资本金按20%执行，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。积极支持房地产开发企业按照国家有关要求发行专项建设债券。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

2．启动银行对房地产开发项目的在建工程抵押贷款担保业务，各商业银行要对开发企业申请在建工程抵押贷款予以积极支持；土地抵押项目办理商品房预售许可时，经抵押权人同意，可以申请办理商品房预售许可。

3．严格执行国家、省对个人住房贷款首付比例和贷款利率的优惠政策。努力配足个人贷款额度，优先满足购买首套房及改善性住房群众、符合保障性住房条件人群、房屋被征收住户、新就业大学生等对象的住房贷款需求，加快贷款受理、审批、发放；各商业银行要大力支持异地购房者在州内购房的贷款申请，允许办理个人按揭贷款。

4．建立个人商品房按揭贷款预抵押登记制度，对以预售商品房为抵押担保而发放的个人商品房按揭贷款，房产管理部门要及时为商业银行办理商品房抵押担保的预登记手续，以排除第三人对房产行使权力，保护贷款安全。

（十二）充分发挥住房公积金作用

1．落实州人民政府关于住房公积金改革的各项政策措施。提高个人住房公积金贷款额度，单职工最高贷款额度40万元，双职工60万元。延长住房公积金贷款期限，贷款期限调整为30年，贷款年限男女不限，均不得超过65周岁。放宽住房公积金贷款条件，具有5年内购建自住房合法手续，或自取得房屋权证时间不超过5年的，允许申请办理个人住房公积金贷款。放宽住房公积金贷款首付款条件，住房公积金贷款购建房首付款比例按不低于住房总价的20%执行。允许职工提取住房公积金支付房租，1年提取1次；职工租住保障性住房的，按照实际房租支出全额提取；租住商品住房的，根据当地市场租金水平和租住住房面积，确定租房提取额度。

2．落实“住房公积金直系亲属共用”政策。对连续足额缴存住房公积金12个月以上（含12个月）、缴存账户状态正常的在职职工，购买自住住房时可凭购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金支付购房款或贷款本息，并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金，提取总额不超过购房款总额或贷款余额。

3．落实公积金异地贷款政策，住房公积金管理机构要切实做好住房公积金缴存异地互认和转移接续工作，省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工即可在购房地申请贷款，户籍地和就业地在同一城市的缴存职工到本州外购房，住房公积金管理机构应给予积极支持。

4．落实农业转移人口住房公积金额保障政策。在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围，实行灵活的住房公积金缴存政策。连续缴存住房公积金达到一定时限的，可申请住房公积金贷款，保障其基本住房需求。

（十三）加快推进住房分配货币化工作。各县市人民政府要尽快制定《机关事业单位职工住房补贴实施办法》，启动住房补贴发放工作。州级财政要加快25年工龄以上职工住房补贴的发放进度；对尚未领取住房补贴的职工，购买商品住房时，住房补贴一次性发放。企业和非财政全额拨款的事业单位可参照当地住房补贴政策执行。

（十四）积极做好境外机构和人员购买商品房的服务

1．境外人员流动较多、购房需求较大的县市，要在政务服务中心（房地产交易中心）开设境外机构及个人购买商品房手续办理窗口；进一步精简压缩商品房产权登记流程和办理时限。

2．鼓励金融机构和新型民营金融组织加大对境外机构及个人购买商品房的支持力度。在全州范围内购买商品房的境外机构和个人，可到金融机构和新型民营金融组织办理个人按揭和抵押贷款；鼓励支持第三方担保机构为境外机构和个人在州内购买商品房提供担保服务。

3．取消境外个人、境外机构的购房限制，支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房，逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。

4．境外个人取得合法房屋产权证的，凭房屋产权证或商品房购销合同，每年可到公安机关办理有效期为1年的居留证件，可向公安部门申请临时进入省内其他地方，从事探亲、商务考察、贸易洽谈、就医和官方组织的其他活动。

（十五）打通商品住房与保障性住房的通道

1．自2016年起，原则上全州不再新建公共租赁住房，各县市人民政府要实行保障性住房“以购代建”模式，打通商品房与保障性住房的变换通道，有效激发市场活力。各县市购买商品住房作为公共租赁住房的，免征契税；对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为棚户区改造安置房源的，免征契税。

2．对城市棚户区改造项目，要逐步提高货币化安置比例，被征收户享受相应购房优惠。公共租赁住房保障对象及城市棚户区改造被拆迁户，在租赁市场住房时免收租赁手续费；城市棚户区改造被征收户承租公共租赁住房时，给予租金优惠，具体优惠标准由县市人民政府自行确定。对购买符合条件的商品住房作为棚户区改造安置房或公共租赁住房，所购买商品住房的户型面积标准可适当放宽。作为棚户区改造安置房的，单套面积可放宽到144平方米；作为公共租赁住房的，单套面积可放宽到90平方米。积极探索政府与社会资本合作（PPP）、房地产信托投资基金（REITs）等模式，吸引社会资金参与投资、建设、运营棚户区改造项目和公共租赁住房。

五、规范房地产市场监管，促进行业健康发展

（十六）严格房地产市场监管。依法规范市场交易行为，销售项目必须手续合法、证照齐全；严厉打击处理虚假广告，保障群众根本利益；做好商品房预售资金和二手房交易资金监管，严把资金安全闸门；加快商品房交易系统建设，按时完成商品房、二手房买卖合同网签网备系统建设，实现中央到地方房产交易信息共享；建立和利用房地产开发企业资质、企业信用、商品房预售监管、住宅专项维修资金等有关系统，提升行政监管与服务。

（十七）优化用地及住房供应结构。各县市要摸清房地产存量底数，采取有力措施消化存量商品房；根据城乡规划、土地利用规划，组织编制住房建设规划和年度计划，综合衡量商品房销售速度和人口数量增长规模，实行房地产开发年度计划控制目标，合理确定年度商品房开发数量，避免出现商品房供应阶段性过剩。各级国土、住建部门要根据住房用地年度供应计划、住房发展规划及年度实施计划，结合商品房待售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定土地供应规模；对于房屋供大于求、市场后续供应量较大的县市，适度控制、减少或暂停房地产开发土地供应。各级住建部门要从项目规划审查环节入手，积极引导开发企业提升项目品质，充分挖掘养老、旅游地产潜力，根据市场需求不断调整、优化住房户型供应结构。

（十八）加快商品住房去库存化。推进房地产多元化发展，实现企业品牌化、机构专业化、开发精品化和多种创新有效地促进市场消化；合理确定房屋价格，以低利润或保本销售房屋，积极消化现有存量房。引导房地产开发一级市场与二手房中介市场合作，实现一、二级市场销售互动；建立县区间、省内外、国内外经营模式，实现区域性联动；完善房地产经营信息化模式，实现网上看房、选房、签约的互通共享网络化营销；适时举办房地产交易展览会、省内外推介会，加大宣传力度，实现商品房销量增加；推进“请进来”营销方式，依托我州自然资源，推动房地产开发模式的转型升级，增强市场吸引力；采取商品房租售相结合、商品房与保障性市场化采购相结合、商品房与拆迁安置相结合等多种方式，解决当前全州商品房销售瓶颈问题。

（十九）加强住宅专项维修资金监管。住建部门要进一步加强住宅专项维修资金监管，修改完善《德宏州住宅专项维修资金管理办法》，进一步规范资金的归集、使用、管理和监督工作。

（二十）强化物业行业监管。抓紧出台《德宏州加强物业管理工作的实施意见》、《德宏州物业承接查验办法》、《德宏州普通住宅小区物业管理服务等级标准及考核评分办法》等制度，从体制监管、小区硬件配套、规范前期物业、交付查验、承接退出、依法服务等方面，进一步督促完善社区物业服务体系，强化物业服务标准，提升居民生活品质。

（二十一）积极培育经营住房租赁市场。不断完善政府住房租赁信息服务平台建设，加快建立住房租赁信息服务平台，并根据市场开发主体、消费者、中介服务组织的需求不断完善，为租赁市场提供高效、准确、便捷的信息服务。积极探索建立支持经营住房租赁市场发展的融资渠道，鼓励成立经营住房租赁的中介企业提供专业化的租赁服务。

（二十二）做好房地产市场监测和预警。各县市人民政府要建立和完善房地产交易运行分析联席会议制度，按月对本地房地产市场进行分析和预测，全面掌握房地产投资、交易以及融资等变化情况，并向社会发布市场运行信息，让社会各界正确理解房地产形势，引导投资和消费持续发展；建立房地产市场风险预警与化解防控应急联合处置机制，适时提出应对市场变化的对策措施；加强商品房价格的监督管理，以防借政策出台之机，开发商随意调整房屋售价，导致价格非正常波动；同时，做好舆情监测，合理引导舆论宣传，营造有利于房地产业平稳健康可持续发展的良好社会舆论环境。